Добро пожаловать, Посетитель! [ Регистрация | Войтиrss  |  tw

Можно ли передавать жилой фонд в аренду под офис

| Как зарабатывать на недвижимости, Новости аренды квартир | 28.10.2013

Опубликовать в Facebook
Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир

Вопрос о том, можно ли снимать жилое помещение под офис, всегда был спорным. Хотя Гражданский кодекс (ст. 813) прямо указывает, что сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица, а если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье лишь для проживания физического лица, бизнесмены продолжают экономить деньги, арендуя квартиры из жилого фонда под офисы. При этом налоговая служба прямо указывает, что относить оплату аренды на расходы, связанные с хозяйственной деятельностью, в этом случае нельзя. А многие юристы считают, что такой договор является действительным до того момента, пока суд не заявит об обратном. Этот вопрос всегда был актуальным, ведь стоимость коммерческой недвижимости в разы выше, чем «квази»-офиса, расположенного в жилом помещении. Как обстоят дела на самом деле, разбиралась «Судебно-юридическая газета».

Налоговая – против!

Мнения по этому поводу разделяются. Начнем с официальной позиции государственных органов.    

Согласно абз. г пп. 14.1.97 Налогового кодекса, аренда жилых помещений – хозяйственная операция, которая предусматривает предоставление собственником жилого дома или квартиры в пользование арендатора на определенный срок для целевого использования и за арендную плату. Т. е. для того, чтобы арендатор смог отнести аренду жилых помещений на расходы, связанные с хозяйственной деятельностью, нужно, чтобы жилое помещение использовалось по назначению.

Многочисленные разъяснения налоговой четко отображают ее позицию: для отнесения аренды под офис на валовые расходы жилой фонд должен быть переведен в нежилой.

Порядок осуществления операций по аренде жилых помещений устанавливается Кабмином в соответствии с положениями Жилищного кодекса, ст. 8 которого установлено, что перевод пригодных для проживания жилых домов и помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается.

Согласно п. 1 постановления Главного государственного санитарного врача Украины №42 от 1.12.1999 «Санитарные нормы микроклимата производственных помещений ДСН 3.3.6.042-99″, производственным помещением является замкнутое пространство в специально определенных домах и сооружениях, в которых постоянно или периодически осуществляется трудовая деятельность людей. В то же время жилым домом, согласно п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Украины, является здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом и другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания. Поскольку производственными помещениями, которые используются для производственных потребностей, являются специально назначенные дома и сооружения, использование жилых домов под производственные нужды предусматривает их перевод в специально назначенные, т. е. нежилые. Следовательно, отнесение арендной платы за помещения, которые не переведены в нежилой фонд, в состав расходов плательщика налога является неправомерным. Так считает налоговая.

Похожего мнения придерживаются и иные госорганы. Например, НКРЭ, которая в письме №6083/14/17-08 от 03.10.2008, ссылаясь на положения ст.ст. 810, 813, 815 Гражданского кодекса, напоминает, что по договору аренды жилья одна сторона – собственник – передает или обязуется передать второй стороне (юридическому или физическому лицу) жилье только для проживания в нем на определенный срок за плату. Следовательно, передача владельцем другому лицу жилья не для проживания в нем, а для осуществления предпринимательской деятельности является прямым нарушением норм действующего законодательства Украины. А Госкомпредпринимательства в письме №3841 от 08.06.2004 указывает: для предоставления квартиры в аренду для обустройства в ней офисного помещения необходимо перевести такую квартиру в нежилой фонд.

Суды определиться не могут…

Что касается судебной власти, то ее представители разделились во мнениях.

Шевченковский суд Киева решением от 23.06.2005 признал неправомерным использование квартиры под офис. Принимая это решение, суд исходил из следующих норм.

В соответствии со ст. 150 Жилищного кодекса Украины, граждане, имеющие в частной собственности дом, пользуются им для личного проживания и проживания членов их семей и имеют право распоряжаться этой собственностью на свое усмотрение: продавать, дарить, завещать, сдавать в аренду, обменивать, закладывать, заключать другие не запрещенные законом сделки. В соответствии со ст. 6 Жилищного кодекса Украины, жилые дома и помещения назначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке как служебных жилых помещений и общежитий. Согласно ст. 10 ЖК Украины, граждане должны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением.

Согласно ст. 319 ГК, собственник имеет право совершать относительно своего имущества любые действия, не противоречащие закону. Ст. 810 ГК предусмотрено, что по договору найма жилья одна сторона (наймодатель) передает или обязуется передать второй стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за определенную плату. И, наконец, в ст. 813 ГК черным по белому записано, что сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица. Если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье лишь для проживания в нем физического лица.

Но некоторые суды приходят к выводу, что обязанность перевести жилое помещение в нежилое не влияет на основания и порядок формирования налоговых расходов арендатора при осуществлении им хоздеятельности.

В то же время ВАСУ в одном из своих решений (№К-34381/06 от 30.07.2009) изложил иное и, нужно отметить, весьма интересное мнение: «Расходы, связанные с арендой жилого помещения под офис, лица, непосредственно осуществляющего в нем свою деятельность, в любом случае являются такими, которые связаны с хозяйственной деятельностью и должны относиться в состав расходов, поскольку для осуществления своей хозяйственной деятельности любому предприятию необходимо иметь офисное помещение, телефонные линии, технику».

Жильцы дома тоже могут обратиться в суд

Итак, представим себе реальную ситуацию: юридическое лицо-истец арендовало квартиру для осуществления уставной деятельности, не связанной с производством. При этом, согласно ст. 204 Гражданского кодекса, сделка является правомерной, если ее недействительность прямо не установлена законом или если она не признана судом недействительной. Таким образом, наличие нарушения в переоформлении статуса квартиры может создать определенную ответственность для арендодателя, но не исключает понесенные налогоплательщиком расходы по хозяйственной операции – аренде помещения из его «валовых» расходов.

 

По нашему мнению, относить на расходы арендную плату за помещение из жилого фонда очень рискованно, ведь помещение используется не по целевому назначению. Такая сделка не будет считаться недействительной с момента совершения, но если однажды налоговая назначит соответствующую проверку (касательно правомерности отнесения арендной платы на валовые расходы), а затем обратится в суд, который, по примеру коллег из Шевченковского райсуда, придет к выводу, что договор является недействительным, предприятие просто обяжут выселиться.

 

Обращаться в суд с требованием выселить «офис» из жилого помещения может не только налоговая, но и ЖЭК, и жильцы дома, которым хлопанье дверью и топот ног клиентов и подрядчиков компании, арендующей квартиру, мешает жить.

 

В итоге суд признает сделку недействительной, поскольку она противоречит нормам законодательства. С момента вступления в силу решения должна произойти двойная реституция, т. е. стороны должны вернуть друг другу все полученное по договору и вернуться на круги своя. Этот момент имеет, конечно, и налоговые последствия. Если в течение действия договора компания имела смелость относить расходы на аренду на валовые, в результате признания договора недействительным и, соответственно, двойной реституции все эти траты не будут признаны, и предприятию начислят налог на прибыль и штрафы.

 

Вывод из всего сказанного выше следующий: арендовать помещение из жилого фонда с целью экономии средств можно, и такая сделка может быть признана неправомерной только судом. Однако относить оплату по такому договору на валовые расходы нежелательно – это может грозить серьезными финансовыми санкциями, если вопросом вплотную займется налоговая. Вместе с тем, не следует забывать, что квартира, даже переоборудованная под офис, редко соответствует всем пожарным, техническим, санитарным и иным условиям, предусмотренным для содержания сотрудников в помещении. Потому не стоит рисковать – проблем не оберетесь.

Анна ВОЕВОДИНА

Судебно-юридическая газета №3, 30 января – 5 февраля 2012

Украинцев предлагают штрафовать за использование квартир в жилых домах не по назначению

За использование квартир в многоквартирных жилых домах не по назначению предложено штрафовать граждан на сумму от 34000 грн до 51000 грн. За повторное нарушение штраф возрастет до 85000 грн.
Соответствующие изменения в КоАП предусмотрены законопроектом № 5473 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно использования квартир в многоквартирных жилых домах», который должен на законодательном уровне установить ограничения по использованию квартир в многоквартирных жилых домах не по назначению, в том числе как офисов, гостиниц и других заведений временного проживания, и усилить ответственность за нарушение законодательства в указанной сфере.
Также предложено внести изменения в Жилищный кодекс относительно усиления жилых обязанностей граждан и Гражданский кодекс Украины относительно ограничения возможности использования квартир в многоквартирных жилых домах не по назначению и уточнения возможности их использования для осуществления хозяйственной деятельности только лицами, которые являются их собственниками или место проживания которых зарегистрировано в данной квартире.
Всеукраинская сеть ЛІГА:ЗАКОН
02.12.2016


Нажмите кнопочку...
  • Twitter
  • Facebook
  • email
  • StumbleUpon
  • Delicious
  • Google Reader
  • LinkedIn
  • BlinkList

Спонсорские ссылки

3 Ответов к “Можно ли передавать жилой фонд в аренду под офис”

  1. Жорик вкл 05.08.2014 @ 09:06

    Вакантность офисных помещений Киева достигла 30%.

    Вакантность офисных помещений столицы продолжает расти. По итогам I полугодия 2014 cредний уровень вакантности в офисных помещениях для класса «В» составил 19,5%, для класса «А» — 30%. «И это при том, что вследствие девальвации гривни и сокращения спроса уровень арендных ставок в долларах снизился в среднем на 25%», — комментирует Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG.
    Как стало известно «Миру Квартир» из сообщения пресс-службы компании UTG, усугубило положение дел на рынке офисной недвижимости столицы введение в эксплуатацию с начала года новых бизнес-центров общей площадью 93 тыс. кв. м при параллельном падении спроса. В структуре предложения доминируют объекты класса «В» (БЦ «Форум Виктория Парк», пер. Ахтырский, 7, 16 тыс. кв. м; БЦ «Лагода», ул. Полевая, 21, 18 тыс. кв. м; БЦ «Сигма», бул.И.Лепсе, 6, 18 тыс. кв. м; БЦ «Доминион», 8, 8 тыс. кв. м). Общий объем площадей класса «А» увеличился за счет открытия БЦ IQ Business Center, арендуемой площадью 32,1 тыс. кв. м. Таким образом, общее рыночное предложение качественных офисных помещений в Киеве составляет 1,6 млн кв. м.
    Объем сделок по аренде офисных помещений по итогам I полугодия 2014 года составил 21 тыс. кв. м, что на 45% ниже показателя за аналогичный период прошлого года. Практически все сделки были завершены в бизнес-центрах класса «В», при этом почти все сделки являются переездами присутствующих на рынке компаний. В лидерах по объему арендуемых офисных площадей остаются международные компании таких сфер деятельности, как IT, консалтинг (юридические, страховые компании), FMCG, телекоммуникации. Отметим, что крупные компании (от 5 тыс. кв. м) в качестве альтернативы аренды рассматривают покупку офисного здания или же строительство офисного центра «под себя».
    В 2015 году прогнозируется ввод в эксплуатацию крупнейшего БЦ класса «А» в столице Sky Towers (130 тыс. кв. м), что составит еще более высокую конкуренцию действующим офисным центрам и повлечет за собой как стремительное увеличение вакантности в данном сегменте, так и снижение арендных ставок.
    Ранее первый заместитель председателя Киевской городской государственной администрации Игорь Никонов призвал жителей города готовиться к отопительному сезону, используя энергосберегающие технологии и альтернативные источники энергии. Сейчас из-за сложной ситуации с теплоснабжением столица недополучает 1,3 млн куб. газа в день.

  2. admin вкл 19.08.2016 @ 03:00

    Малый бизнес в Киеве прячется по жилым домам. В квартирах уже открывают рестораны, куда можно попасть только по рекомендации, а также клиники и салоны, рекламу которых нигде не найти. Предприниматели говорят: идут на такие шаги из-за бюрократии и высоких налогов.

    Рестораны «для своих» не имеют вывесок, а их адреса передаются из уст в уста и тщательно скрываются от правоохранительных органов. Как рассказала «Вестям» генеральный директор компании «Ресторанный консалтинг» Ольга Насонова, за последние годы в столице появился не один десяток таких заведений.

    Открываются они преимущественно в центральных районах города, в больших квартирах: «К открытию таких заведений начинающих рестораторов подталкивают возросшие арендные ставки на привычные помещения и излишняя бюрократия».

    Как выяснили «Вести», одно из таких заведений находится в историческом доме на улице Костельной. В этом заведении по выходным собираются преимущественно музыканты. Есть даже прейскурант, написанный от руки. Еще одно заведение расположилось в дворике на Подоле, на ул. Верхний Вал. Как и предыдущее, оно находится в обычной квартире на первом этаже жилого дома и не имеет названия.

    Как рассказал «Вестям» частый гость этого заведения Виктор, при входе необходимо назвать кодовую фразу, иначе не откроют дверь. «Я давно знаком с владельцем этого заведения. Он бармен, а его жена готовит для гостей еду. Выбор блюд невелик, а вот алкоголя — на любой вкус и по демократическим ценам», — говорит Виктор. Есть такое заведение и на ул. Терещенковской, напротив парка Шевченко.

    Еще одна набирающая популярность новинка салоны красоты в квартирах. «Если раньше для того, чтобы принимать клиентов на дому, предприимчивым домохозяйкам достаточно было поставить маникюрный стол посреди комнаты и закончить соответствующие курсы, то теперь клиент стал более придирчивым», — рассказывает владелица квартирного салона на Виноградаре — Тамара.

    Переоборудовать двухкомнатную квартиру в салон она решила еще несколько лет назад, но тогда столкнулась с бумажной волокитой, возникшей при попытке перевода жилого помещения в нежилое. «А потом плюнула и вот уже три месяца работаю так. Посторонних стараюсь не принимать — только знакомые знакомых», — рассказала Тамара.

    Такой же салон, в который могут попасть только свои, есть и в 24-этажном доме на Осокорках. Попасть внутрь можно, только сказав консьержу «код»: «Я от Веры».

    На Русановке в квартире даже организовали ветеринарный «салон». «У меня от бабушки осталась однокомнатная квартира. И я решила там принимать своих клиентов, — рассказывает ветеринар Александра. — Ко мне приводят на стрижку, маникюр собак и кошек. Делаю и прививки. Правда, за какие-то сложные операции не берусь, ведь для этого необходимо специальное оборудование и медикаменты». А недалеко от Дарницкой площади в квартире открыли небольшой магазинчик, где продают вещи, в основном детские, из Польши. «Денег на официальное открытие нет, вот и используем мамину двушку», — рассказывает нам Елена Иваненко.

    По словам президента Ассоциации владельцев малого и среднего бизнеса Руслана Соболя, кризис дал толчок относительно новому для Украины явлению — такому, как самозанятость. «Люди, которые потеряли работу, стараются найти заработок где угодно. Если бы налоги были ниже, а бизнес — открыть проще, то все бы работали легально, а так вынуждены прятаться по квартирам», — говорит он.

    ubr.ua

Обратные ссылки / Pingbacks

  1. предлагают штрафовать владельцев хостелов

Написать ответ


× 4 = тридцать два

Популярные объявления


Баннер

Метки объявлений

3-к Киев ПЕЧЕРСК ЦЕНТР аренда Леси Украинки без комиссионных без посредников дача дом квартира в аренду киев сдам квартира посуточно киев квартиру куплю дом с участком недорого офисное помещение киев посуточная сдача официально посуточная сдача с отчетными документами посуточно посуточно сдам квартиру в киеве посуточно снять квартиру киев продам продам квартиру киев продам участок размещение Киев официально рядом метро центр своя сдам сдам квартиру Киев сдам квартиру без посредников киев сдам квартиру в киеве без посредников долгосрочно сдам квартиру киеве сдам квартиру киев посуточно сдам квартиру посуточно киев сдам комнату сдам посуточно сдаю дом сдаю квартиру Леси Украинки сдаю на печерске сниму Киев госпиталь сниму без посредников сниму квартиру киев долгосрочно сниму посуточно Киев снять квартиру посуточно киев участок участок под Киевом хозяин

Архив новостей

МЕТА - Украина. Рейтинг сайтов Яндекс.Метрика