Добро пожаловать, Посетитель! [ Регистрация | Войтиrss  |  tw

Проблемная недвижимость: что делать

| Как зарабатывать на недвижимости, Новости продажа квартир и домов | 05.11.2013

Опубликовать в Facebook
Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир

Как говорится, «не было бы счастья, да несчастье помогло». Часто случается так, что когда к кому-то приходит беда, то другой из этого имеет едва ли не колоссальную выгоду. За последние послекризисные годы интерес к так называемой «проблемной» недвижимости значительно вырос. Если на рынке появляются такие объекты, то это свидетельствует о том, что их нужно продать как можно быстрее. Но при этом мало кто из риелторов хочет иметь дело с лишней возней с документами. Впрочем, иногда случается так, что они случайно получают такой «дар» и выхода нет, или приходится помогать клиентам выходить из нелегкой ситуации. Что важно знать о проблемной недвижимости? «Мир Квартир» пытался найти ответы именно на этот вопрос. Итак.

Что же такое проблемная недвижимость?

«Проблемной» недвижимость делают следующие факторы:

1. Отсутствие правоустанавливающих документов на объект, государственной регистрации права, различные обременения и споры по установлению прав собственности, нахождение имущества в чужом незаконном владении, нарушение законодательства при отчуждении или приобретении объекта недвижимости;

2. Несанкционированные перепланировки, самовольные строения;

3. Ошибки и неточности в правоустанавливающих документах, в документах по сделке и первичных документах, изменения адреса, которые приводят к невозможности идентифицировать объект при регистрации; расхождение площади помещения или здания в различных документах.

«Проблемными» могут быть как отдельные объекты недвижимости и земельные участки, так и имущественные комплексы. По мнению риелтора Сергея Курганова, под категорию «проблемный» наиболее подходит объект, за которым ведется судебный спор, есть запрет на отчуждение по решению суда или объект имеет очевидные недостатки и дефекты. А также паевая земля (но это до тех пор, пока она паевая), поэтому существует мораторий на отчуждение таких земельных участков. А что действительно является проблемой – так это поддельные документы.

Распространенными неустранимыми юридическими препятствиями являются:

1. Невключение детей в состав собственников объекта при приватизации квартир. Даже заявление об отсутствии претензий не является гарантией. Сегодня его написали, а завтра могут отозвать.

2. Заочные решения судов. Владельцы квартир, желая легитимно «юридически очистить» свою недвижимость, обращаются в суд с каким-либо иском к другой стороне (о снятии с регистрационного учета, о признании права собственности и т.п.) и, пользуясь отсутствием второй стороны в процессе, получают заочное решение в свою пользу. Решение суда вступает в силу, оно выполняется. Правовой статус квартиры меняется. Но здесь кроется «подстава». Если вторая сторона не была должным образом уведомлена о процессе, то такое заочное решение в большинстве случаев отменяется. Причем срок такого обжалования не определен – он зависит от того, когда «проигравшая» сторона узнала о судебном решении.

3. Некорректное оформление наследственных прав. Например, нередко встречается ситуация, когда среди наследников есть несовершеннолетние родственники.

 

Истории из жизни

Всем известно, что неожиданности ждут нас на каждом шагу, но и кирпич просто так на голову не упадет. И несмотря на всю тщательность проверок, бывает так, что риэлтор или агентство даже не подозревают о подводных камнях, которые могут вылезти из-под гладкой, как казалось, поверхности. Вот несколько ярких случаев, которые, к счастью для их героев, закончились «хеппи-эндом».

 

История №1. Оксана Трубач, частный риэлтор:

В агентство недвижимости обратилась женщина с просьбой продать квартиру. Агенты выехали познакомиться с клиентом, посмотреть и оценить апартаменты. Их встретила приятная женщина, ничего подозрительного ни в ней, ни в документах обнаружено не было. Началась реклама объекта, цена была интересна для рынка. В течение недели нашелся покупатель, уже даже была назначена дата подписания предварительного договора. Но буквально за несколько часов в офис приходит супруг владелицы и рассказывает о реальном положении вещей. Как оказалось, владелица состоит в официальном браке, поэтому при заключении договора обязательно должен присутствовать муж и дать официальное согласие на продажу. Но в паспорте женщины отсутствовал штамп о браке. К тому же она совершенно не согласовывала намерение о продаже квартиры со своей семьей. Родственники случайно узнали все от соседей. И самое главное – женщина страдает хроническими психическими расстройствами, есть соответствующая справка о пребывании на учете в психдиспансере. У нее началось обострение, и ей внезапно захотелось продать квартиру и купить что-нибудь другое.

 

История №2. Сергей Курганов, частный риэлтор:

В конце прошлого года подбирали с клиентом двухкомнатную квартиру в спальном районе. Бюджет в пределах рынка, адекватный покупатель. К тому времени посмотрели уже несколько вариантов. И вот вечер очередных просмотров. Встречаемся по назначенному адресу. Квартира «под ремонт». Посредник предупредил, что на просмотре не будет: не успеваю на адрес, имею несколько просмотров в другом районе. В общем, штатная ситуация. И здесь начинаются сложности. Домофон в квартире не работает, соседи на заветные «Киевгаз» и «Киевэнерго» не реагируют, посредник трубку не берет. Предложение перенести просмотр было отклонено клиентом, поскольку и место нравится, и дом хороший. После 15 минут «танцев с бубном» мы попали в заветный подъезд с одним из соседей. Нескрываемая улыбка в лифте, когда он услышал, на какой этаж мы едем, меня немного насторожила. Когда мы оказались на этаже, перед нашими глазами предстали обшарпанные двери неопределенного цвета, через которые доносился на редкость неприятный запах. Когда хозяйка открыла дверь, мало того что нас накрыло волной едкого запаха, от которого не только дыхание автоматически замерло, но и заслезились глаза, так нас еще и встречало целое стадо кошек. Клиенты мои оказались не из робкого десятка и все-таки сделали пару шагов внутрь квартиры. Правда, хватило их секунд на 20. Интерьер мало уступал запаху. Из того, что я успел разглядеть, «узоры» грибка, полное отсутствие обоев в одной из комнат и покрытие пола, которое так и не удалось визуально идентифицировать. «Просмотр» сопровождался урчанием бабушки – хозяйки: «Все ходют и ходют, а не покупают ниче, только мусорят …». За доли секунды мы оказались на улице, жадно хватая морозный воздух. Даже меня, бывалого, шокировало увиденное… Посредник вышел на связь только на следующий день, чтобы не нарваться «по горячим следам» и, как ни в чем не бывало, заявил: «Ну, пахнет немного, все равно под ремонт, главное – документы первичные». Судьбой этой квартиры я больше не интересовался.

 

Что делать?

Практически из любой ситуации можно найти выход. Крайне редко случается такое, что назад дороги нет, или невозможно продвинуться вперед. Если вам «посчастливилось» столкнуться с «проблемным» объектом, то важно вовремя обратиться к соответствующим специалистам. Если нужно продать, то квалифицированный риэлтор поможет разобраться с определенными нюансами, если они не выходят за рамки закона. Но если речь идет об уже приобретенном объекте с вовремя незамеченными «незначительными проколами» в документах, то это уже дело юристов.

В случае если совладельцами недвижимости есть несовершеннолетние, то для совершения сделки нужно получить разрешение от органов опеки. Представляются документы, свидетельствующие о том, что в случае смены жилья ребенок получит жилплощадь не менее той, которая была в старой квартире. Такие же документы предоставляются в органы опеки в случае осуществления сделки с квартирой, где проживает недееспособное лицо или ограниченно дееспособное. Квартира, которая приобретена с помощью ипотеки, хотя и является собственностью покупателя, но пока кредит полностью не выплачен, она находится в залоге кредитного учреждения. Бывает, что приобретателем выплачена большая часть от стоимости объекта недвижимости. В этом случае в договоре купли-продажи указывается, что расчет между сторонами полностью будет сделан после государственной регистрации права собственности покупателя.

Будущее предсказать невозможно, и часто случается так, что у вполне успешного старта реализации новостройки появляются определенные обстоятельства, которые заставляют застройщика прекратить свою работу. Если вы уверены, что работаете с добросовестной компанией, выполняющей все согласно законодательству, то профессиональные риэлторы советуют в таком случае не покидать своего клиента в нелегкой ситуации и идти с ним до последнего. И хотя агентство не несет ответственности за срыв сроков сдачи объекта или за длительное строительство, но в такой ситуации действительно подвергается репутационным рискам. Как считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, выход из ситуации заключается в том, что не нужно молчать. «Общаться с клиентами, максимально полно предоставлять информацию о ходе строительства, информировать людей. Ведь сильнее всего страшит неизвестность. Информационная открытость, готовность отвечать на вопросы сводит негатив к минимуму», – говорит Ирина.

 

Как застраховать себя

Таких случаев миллионы и, к сожалению, никто не знает заранее, где нужно солому подстелить. С каждым может случиться что угодно. Но все же, если быть крайне осторожными, есть большой процент того, что вам все-таки удастся застраховать себя от таких ситуаций.

«В сфере недвижимости, как и в любой другой, нередко встречаются мошеннические действия. И, конечно, чаще всего со стороны владельцев недвижимости. И так как нашему агентству недвижимости данные объекты и работа с ними совершенно не интересны ни на каких условиях, перед началом активных продаж мы себя пытаемся застраховать следующим образом:

1. Проверяем достоверность и корректность составления правоустанавливающих документов, отсутствие наложения арестов и запретов на объект недвижимости у нотариуса и юриста.

2. Собираем другую информацию по данному объекту из разных источников (соседи, ЖЭК, паспортный стол, коллеги и т.д.).

3. Проверяем историю объекта и частоту смены владельцев.

4. В устной форме и при личной встрече убеждаемся в дееспособности и психической уравновешенности всех собственников объекта.

5. Не беремся за продажу объектов, если одним из собственников является несовершеннолетний с ограниченными возможностями.

6. Не беремся за продажу объектов, в случае если владельцы объекта находятся в состоянии «войны» между собой (вероятность оспаривания дальнейшей добросовестной сделки очень высока)», – так действует в «неудобных» ситуациях Екатерина Теребинская, директор АН «Лидер Дон».

«Застраховать себя от таких случаев можно. Нужно пользоваться здравым смыслом и услугами профессионального риэлтора. В двух словах: анализ, определение обременения (выявление сути проблемы) варианты решения исключительно в рамках действующего законодательства. Да, действительно, бывают объекты, на которые просто не стоит обращать внимание, так как всегда найдется здоровая альтернатива. Перед тем как приступить к работе с объектом, важно выстроить прозрачные отношения с владельцем. Должна быть определенная база знаний с учетом специфики продаваемого объекта. Для меня так называемым «фильтром» в выборе недвижимости всегда является адекватность владельца, наряду с законностью предыдущих или последующих действий после проведения сделки. Вряд ли я возьму в работу объект, у которого «история» идет вопреки действующему законодательству», – отметил Сергей Курганов, частный риэлтор.

04.11.2013  mirkvartir.ua


Входящие поисковые запросы:
куплю проблемную квартиру в одессе (2) * выкуп проблемной недвижимости (1) * как продать проблемную квартиру (1) * куплю проблемную недвижимость харьков (1) * перепрдажа проблемной недвижимости третьим лицам (1) *
Нажмите кнопочку...
  • Twitter
  • Facebook
  • email
  • StumbleUpon
  • Delicious
  • Google Reader
  • LinkedIn
  • BlinkList

Спонсорские ссылки

2 Ответов к “Проблемная недвижимость: что делать”

  1. admin вкл 16.02.2015 @ 10:48

    Как купить арестованное имущество?

    Приобрести квартиру почти в полтора раза дешевле, чем на вторичном рынке? Или внедорожник с небольшим пробегом, сэкономив 100 тыс. гривен против авторынка? Нет, это не фантастика. Уже несколько месяцев Министерство юстиции предлагает нам покупать арестованное имущество через торги в интернете.

    Минюст активно торгует арестованным имуществом с конца 2014 года – старт проекта состоялся полгода назад. Да-да, это именно та система СЕТАМ, которая с билбордов красноречиво призывает приобретать конфискат быстро и удобно. Продают почти все, что душа пожелает: от завода до карты памяти или меховой шубы. Причем, дешевле, чем с рук или в магазине.

    «Мы убрали с рынка все частные структуры, которые этим занимались. Большая часть имущества – мобильные телефоны, техника, автомобили – под видом списания продавалась на черном рынке. По всей территории Украины была введена система биржевых торгов, имущество теперь реализуется через интернет», – с гордостью заявил в августе прошлого года Министр юстиции Павел Петренко.

    В полный рост проект еще не начал работу. Даже спустя полгода после старта СЕТАМ все еще удручает досадными недоработками, которые могут подстерегать на всех этапах: от аукциона до перехода прав собственности.

    Доступ свободен

    Торги арестованным имуществом проводятся непосредственно на сайте системы. Его адрес – torgi.minjust.gov.ua . Ресурс имеет дружественный интерфейс и простую навигацию. Прямо на главной странице доступен поиск, который позволяет выбрать тип желаемого имущества, регион его расположения, «вилку» цены, фильтр по времени проведения аукциона. Доступна сортировка результатов поиска по будущим и прошлым торгам, а также по тем, которые проходят в данный момент.

    На сегодняшний день через СЕТАМ можно приобрести автомобили, другое движимое имущество, жилую и нежилую недвижимость, целостные имущественные комплексы предприятий. «Принимать участие в электронных торгах могут как физические, так и юридические лица через своего уполномоченного представителя», – напоминает юрист компании «Лавринович и Партнеры» Инна Рудник.

    Для участия в аукционах необходима регистрация на сайте. После заполнения требуемых полей пользователь получает в распоряжение виртуальный «кабинет». Он позволяет осуществлять все необходимые в процессе торгов процедуры: делать ставки, следить за торгами, заключать сделки, вносить предоплату.

    Важно помнить: чтобы сражаться за лоты стоимостью свыше 100 тыс гривен, необходима цифровая подпись. Например, ЭЦП, которые выдает центр сертификации ключей Государственной фискальной службы. Причем, выдает бесплатно.

    Для предъявления ЭЦП в процессе регистрации на сайте нужно в личном кабинете выбрать вкладку «Изменение персональных данных», где находится кнопка «Прикрепить ЭЦП». После этого указать путь к ключу (например, на винчестере ноутбука или компьютера, либо на USB-флешке) и нажать кнопку «Считать ключ ЭЦП».

    Выбрать и победить

    Для того, чтобы торговаться, необходимо в первую очередь выбрать интересующее имущество. По итогам поиска стандартно отображается 10 лотов. Клик мышью на любой из них ведет на страницу с описанием лота, где, помимо данных о торгах (дата окончания приема заявок, дата проведения аукциона, стартовая цена, «шаг» торгов) и характеристик лота, указан адрес местонахождения имущества, с которым можно ознакомиться.

    Если предоставленная информация устраивает потенциального покупателя, ему достаточно нажать кнопку «Принять участие». Прием заявок на торги предметами ипотеки заканчивается не ранее, чем за час до аукциона, любым другим имуществом – не ранее, чем за три дня.

    Следующий шаг – внесение гарантийного взноса. Его размер – 5% первоначальной суммы лота. Платеж осуществляется через систему Portmone с обычной банковской карты. По итогам операции выдается квитанция, которую можно сразу же распечатать или сохранить как подтверждение. Важно помнить, что гарантийный взнос необходимо уплатить не позднее чем за сутки до начала аукциона.

    «Если же торги не состоялись, гарантийный взнос подлежит возврату течение трех рабочих дней со следующего дня после признания аукциона несостоявшимся», – рассказывает юрист компании «Софоклеус и партнеры» Тамара Гуленко. Счет для возврата денег указывается при регистрации учетной записи.

    Торги проводятся в четко определенную дату, в промежутке с 9 до 18 часов. Как и в любом аукционе, лидером является тот, кто даст наибольшую цену. Первая предложенная цена может быть равна стартовой. Каждая последующая – с учетом требуемого «шага».

    Если последнее ценовое предложение поступило за 5 минут до окончания торгов, они автоматически продлеваются на 30 минут. Причем, таких пролонгаций может быть несколько, но их общая длительность не должна превышать шести часов.

    Итоги торгов с указанием победителя размещаются прямо на странице лота. А система не позднее чем в течение дня формирует протокол торгов прямо в личном кабинете участника, которому досталось имущество.

    Далее протокол должен быть подписан победителем (собственноручно либо с помощью ЭЦП), и отправлен организатору торгов (в СЕТАМ). На это отводится семь рабочих дней. Еще десять дней дается на то, чтобы рассчитаться за приобретенное имущество.

    После этого госисполнитель в течение пяти рабочих дней оформляет акт об итогах аукциона. Этого документа достаточно для перехода прав собственности на движимое имущество новому владельцу. «При покупке недвижимости подтверждающим документом является Свидетельство о приобретении недвижимого имущества с публичных торгов. Его выдает нотариус на основании акта», – объясняет Тамара Гуленко.

    Добиваемся правды

    Даже после аукциона победителя могут подстерегать различные «сюрпризы». Например, если вовремя не подписать протокол и не оплатить остаток суммы за лот, имущество уходит тому, кто предложил цену на шаг ниже. И далеко не всегда в этом виновен участник торгов (достаточно вспомнить, как работает Укрпочта и как она «теряет» письма, даже заказные).

    «Проще всего предоставить доказательства отправки протокола в установленные сроки (письмо с уведомлением – ред .). Хотя не исключено, что придется подписать и отправить его повторно», – советует Инна Рудник.

    Также нужно учесть, что победитель должен забрать движимое имущество у хранителя максимум через семь дней после оформления акта. Иначе ему придется платить за каждый день хранения своеобразную пеню.

    Еще один недостаток заключается в том, что у потенциального покупателя фактически отсутствует возможность полноценно изучить товар, определить его реальную стоимость, выявить недостатки. Особенно если объект торгов находится в другом регионе страны. «А став обладателем имущества, которое отличается от того объекта, который изначально хотел приобрести человек, единственным способом признания итогов торгов недействительными является суд», – рассказывает партнер компании Spektor Law Firm Ольга Спектор.

    Встречаются и более досадные инциденты. Например, оплата за уже выигранное имущество после аукциона не фиксируется в системе торгов. Это значительно увеличивает риск того, что лот перейдет к другому человеку. Кроме того, как именно получить имущество – это тоже проблемы победителя. При звонке по номеру телефона, указанному на сайте СЕТАМ, отвечают четко и однозначно: «Ищите номер управления юстиции города, в котором находится имущество и узнавайте».

    Впрочем, в Минюсте признают, что система неидеальна, но объясняют это тем, что она работает в пилотном режиме и постепенно «все починят». Так это или нет – покажет время, но в любом случае к покупке арестованного имущества нужно подходить с особой осторожностью. Поскольку оспорить сделку с Минюстом практически невозможно.

    Купить и не получить – история Олега Сергиенко

    Зарегистрировавшись в аукционе на торги, в которых был выставлен автомобиль и оплатив обязательный взнос, я в конце концов был объявлен победителем в борьбе за видавший виды китайский автомобиль.

    На следующий день после торгов все деньги были внесены, а подписанные оригиналы договоров отправлены курьером на киевский адрес, указанный на сайте. Однако через неделю я получил пространное письмо от системы о том, что моя ставка на торгах была «отклонена» и право на покупку перешло к совершенно другому, видимо, более ценному участнику.

    Попытки разобраться ни к чему не привели. «Вы не из Киева, тогда все понятно. Сами виноваты, нужно было успеть принести нам договор, вы же понадеялись на почту», – совершенно не удивляясь сообщила девушка, которая работает на «горячей линии» СЕТАМ. Именно этот телефон является единственным контактным номером всей этой организации, а операторы call-центра слабо разбираются в процедуре. Например, вопрос о том, как и где можно увидеть или забрать приобретенный товар, вообще поставил девушку в тупик. Многочисленные запросы на все электронные ящики ведомства тоже остались без ответа. Лишь 31 декабря со мной связался человек из местной ГИС (ДВС – Державна виконавча служба) и сказал, что, вот, дескать, так получилось, но мне вернут основную сумму. Нужно только написать письмо на имя начальника ДВС. Скан-копия письма была отправлена сразу же, как и реквизиты счета для возврата денег. Но средства до сих пор (вторая половина января) так и не поступили.

    Некоторые тонкости

    юридическим лицам-плательщикам НДС в процессе регистрации необходимо прикрепить скан-копию свидетельства НДС;
    сообщение о торгах размещается на СЕТАМ не позднее чем за два месяца до их закрытия;
    аукцион длится один день, с 9 до 18 часов по киевскому времени;
    если ставка сделана за 5 минут до окончания торгов, аукцион продлевается еще на 30 минут (общее время таких «продлений» не может превышать 6 часов);
    если торги не состоялись, гарантийный взнос подлежит возврату на счет участника в течение трех дней;
    акт о проведении торгов является документом, который подтверждает право собственности на движимое имущество;
    при покупке недвижимости, подтверждающим документом является свидетельство, которое выдает нотариус.
    Как купить арестованное имущество непосредственно у государства

    Шаг 1 Зарегистрироваться в системе СЕТАМ:

    перейти на сайт torgi.minjust.gov.ua ;

    после выбора вкладки «Регистрация» ввести необходимую информацию (e-mail, пароль, ФИО, номер телефона, почтовый адрес, паспортные данные, реквизиты банковского счета/платежной карты);
    завершить регистрацию, войдя в свой «личный кабинет» на сайте.

    Шаг 2 Присоединиться к аукциону:

    выбрать имущество для покупки;
    нажать кнопку «принять участие» – заявка на участие в торгах сформируется автоматически;
    оплатить гарантийный взнос в размере 5% цены лота (операция проводится через систему Portmone);
    ждать дня торгов.
    Шаг 3 Выторговать лот:

    выставить на старте свою цену (изначально она может быть равна стартовой);
    если ставка перебита – повысить стоимость с учетом требуемого «шага» цены;
    по окончанию торгов, на странице лота отображается победитель и формируется протокол с итогами торгов.
    Шаг 4 Стать владельцем имущества:

    победитель распечатывает протокол торгов, подписывает его и передает (лично или по почте) представителю СЕТАМ – организатору конкретных торгов (если победитель имеет цифровую подпись, он может направить протокол электронной почтой с соответствующей подписью);
    в течение 10 банковских дней победитель вносит остаток суммы за лот;
    госисполнитель в течение пяти рабочих дней составляет и утверждает акт о проведении электронных торгов;
    еще через день снимается арест с имущества;
    получив акт, победитель становится владельцем лота, и не позднее семи рабочих дней должен получить имущество в свое распоряжение.

    mn.kiev.ua/mboard/msg2/68.html

  2. Дайте больше информации

Написать ответ


× 6 = шесть

Популярные объявления


Баннер

Метки объявлений

3-к Киев ПЕЧЕРСК ЦЕНТР аренда Леси Украинки без комиссионных без посредников дача дом квартира посуточно киев квартиру киев квартира помесячно куплю дом с участком недорого офисное помещение киев посуточная сдача официально посуточная сдача с отчетными документами посуточно посуточно сдам квартиру в киеве посуточно снять квартиру киев продам продам квартиру киев продам участок размещение Киев официально рядом метро центр своя сдам сдам квартиру Киев сдам квартиру без посредников киев сдам квартиру в киеве без посредников долгосрочно сдам квартиру киеве сдам квартиру киев посуточно сдам квартиру посуточно киев сдам комнату сдам посуточно сдаю дом сдаю квартиру Леси Украинки сдаю на печерске сниму Киев госпиталь сниму без посредников сниму квартиру киев долгосрочно сниму посуточно Киев снять квартиру посуточно киев участок участок под Киевом хозяин

Архив новостей

МЕТА - Украина. Рейтинг сайтов Яндекс.Метрика