Добро пожаловать, Посетитель! [ Регистрация | Войтиrss  |  tw

Как вложить деньги в жилье с минимальным риском

| Как зарабатывать на недвижимости, Новости продажа квартир и домов | 09.07.2014

В условиях нестабильного валютного рынка многие предпочитают хранить деньги в квадратных метрах.

Как сделать это менее рискованно?
Хранить деньги в недвижимости – не новый способ сбережений. Однако и здесь есть свои риски и подводные камни. Советы по именно такому виду инвестирования сегодня дает Алексей Болдин, генеральный директор компании «Магистрат». Он сформулировал пять правил, которые помогут каждому частному инвестору сделать выгодное и безопасное вложение, а также получить спустя время гарантированный доход, пишет zagorodna.com.

«Первичка» превыше всего.

Алексей Болдин считает, что вкладывать деньги надо в первичный рынок, который может принести намного больший доход, чем инвестиции в готовое жилье. В первую очередь это связано с тем, что строящиеся дома обычно дорожают вместе с ростом готовых этажей.

Район району рознь.

Выбор района для инвестирования также весьма важен. Рассматривать надо не просто новостройки, а новостройки в перспективных районах. Данная ситуация обусловлена формированием современной городской среды (транспорт, инфраструктура, парки и т. д.), а также относительной социальной однородностью».

Продукт также имеет значение.

Выбирать надо не только расположение, но и сам продукт. Не секрет, что понятие ликвидности применимо и для жилья. Помните, вы покупаете не для себя, а для доходности, а значит, это жилье должно пользоваться спросом в любой момент. Однако объекты эконом-класса не так капризны в этом случае, как «элитка». Алексей Болдин обращает внимание, что «для элитных объектов необходимы: соответствующее место, интересная архитектура, внутренняя инфраструктура комплекса, качественная отделка, для более доступных объектов – транспортная доступность, разумные площади и планировки, внешняя инфраструктура. Общее правило – чем меньше абсолютная стоимость объекта, тем он ликвиднее. Поэтому не следует увлекаться квартирами с большими площадями».

Выждать нужный момент.

Кроме всех вышеперечисленных факторов, время для инвестирования также играет важную роль. Эксперт объясняет: «Сейчас, например, как раз такой момент: непростая и не очень определенная экономическая ситуация в стране и нестабильность валютного рынка делают вложение в недвижимость практически единственным надежным способом сохранения своего капитала. Рынок новостроек растет всегда, снижения цен практически не бывает – такие уж в нем законы. Оптимальным моментом инвестирования в первичный рынок является начало продаж объекта, особенно если оно происходит на начальных этапах строительства. В этом случае цены покупки минимальны. Именно поэтому обычно квартиры в домах на самых начальных стадиях строительства покупают именно с инвестиционными целями.
При выборе объекта для инвестиций кроме этапа строительства необходимо учитывать общий уровень цен в объекте, чтобы он не был дороже конкурентов. Желательно выбирать объект с гривневыми ценами, без привязки к условным единицам, а также объекты, в которых в последнее время не было повышения цен. Высокие объемы продаж в объекте являются подтверждением правильности вашего выбора».

Инвестиции в надежность.

Стоит также помнить, что покупка строящегося жилья – всегда риск. Минимизировать его можно только путем тщательного выбора застройщика. Лучше всего обратить внимание на компанию с репутацией, которая имеет большой опыт в реализации подобных проектов, не имеет скандальной известности и не замечена в связи с недостроями. Алексей Болдин считает, что хорошо, если застройщик входит в девелоперскую группу, имеющую в своем составе все необходимые структуры для реализации проекта: проектировщика, технического заказчика, генподрядчика, риэлтора, эксплуатирующую компанию. Кроме того, продажи должны быть легальные, не стоит в этом вопросе соблазняться предложением, сделанным исключительно для вас, но из-под полы.

Итак, это основные правила, которые помогут минимизировать риски при инвестировании в недвижимость.
27.05.2014

http://svdevelopment.com/ru/news/market/itm/77706/


Как правильно заключать сделки при покупке квартиры

Покупка квартиры – рискованная сделка. Всегда есть вероятность того, что застройщик продаст одну квартиру двоим покупателям или не введет в эксплуатацию дом.

От неблагополучных хозяев «вторички» может остаться шлейф в виде прописанных чужаков или судебных исков. Поэтому сделку нужно готовить максимально тщательно.

Если связались с новостроем – для начала изучаем застройщика. Помимо репутации девелопера, истории его деятельности и портфолио построенных объектов, очень важно обратить внимание на наличие всей необходимой документации. «Застройщик подтверждает наличие правоустанавливающего документа на земельный участок; разрешение на строительство или декларацию на начало строительных работ; экспертизу проекта и сам проект; техусловия на коммуникации; лицензию на строительные работы», – перечисляет управляющий партнер правовой группы «Доминион» Александр Пинчук.

Сделка может проводиться путем приобретения имущественных прав на жилье (если дом все еще строится) либо посредством покупки уже готовой квартиры. Если речь идет об имущественных правах, инвестору предложат стать участником фонда финансирования строительства (ФФС) или приобрести целевые облигации. Любые иные способы покупки недостроенной квартиры не одобряются украинскими законами.

В ФФС имущественные права на объект переходят к инвестору сразу после полной оплаты стоимости квартиры. Облигационная схема выглядит иначе: инвестор покупает не квадратные метры, а целевые облигации. После ввода объекта в эксплуатацию между застройщиком и инвестором заключается договор купли-продажи или мены, при этом инвестор рассчитывается за квартиру облигациями.

Контроль, только контроль.

Увы, приобретение имущественных прав – не лучший механизм. Во-первых, строительство может замереть в любой момент. Во-вторых, сроки, как правило, срываются. В-третьих, недострой не является объектом имущественных прав. Грубо говоря, квартиры попросту не существует до момента сдачи дома в эксплуатацию. Она лишь на бумаге, в проекте. «Поэтому не рекомендуется выплачивать полную сумму за жилье до завершения его строительства», – советует партнер ЮФ «ОМП» Кирилл Левтеров.

Взаимоотношения с застройщиком нужно четко формализовать в договоре: выписать порядок перехода права собственности от застройщика к покупателю после ввода объекта в эксплуатацию; зафиксировать обязательство застройщика не отчуждать имущественных прав на квартиру третьим лицам (иначе девелопер может продавать одну квартиру несколько раз); указать сроки сдачи дома и ответственность за срыв этих сроков; очертить издержки, которые несут стороны (иногда застройщики пытаются стребовать комиссию за свои услуги и даже прибавить к цене жилья НДС).

Если застройщик продает уже готовый объект недвижимости, сделку нужно удостоверить нотариально. При этом чтобы не было двойной продажи, нотариус должен проверить всю информацию через единый государственный реестр недвижимого имущества (см. «Облегчили»).

Берем с рук.

Процедура покупки жилья у хозяина-физлица значительно проще. Хотя в этом случае нужно более тщательно проверять историю недвижимости. В первую очередь – требовать документ, который дал право на недвижимость в результате ее приватизации, купли-продажи, обмена и т. д.

Продавец также должен предоставить данные о прописанных жильцах и решение опекунского комитета (если прописаны несовершеннолетние дети), справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги, согласие второго супруга на сделку. Случается, что продавец не является прямым владельцем, а совершает сделку по доверенности. Без личной встречи с хозяином заключать договор вряд ли разумно.

Очень опасно, если в квартире остались прописанными предпоследние или более ранние владельцы – это признак юридической «нечистоты» объекта.

Делим справедливо.

При продаже готового жилья стороны должны уплатить 1% государственной пошлины и 1% пенсионного сбора. Как делить эти издержки – продавец и покупатель решают сами, пишут Деньги. Равно как и стоимость услуг нотариуса. Оценку оплачивает покупатель, а на продавца ложится еще и налог с продажи недвижимости. Его ставка 5% (если квартира в недостроенном доме или человек владел ею менее трех лет) либо 15% – если продавец нерезидент. Причем не исключено, что хозяин жилья затребует делить пополам и сумму налога.

При расчете с застройщиком схема вполне понятна: либо разово на текущий счет компании, либо порционно, если квартира продается в рассрочку. Между физлицами возможны разные варианты расчета. Например, растянуть оплату за квартиру на несколько платежей. Тогда можно провести сделку «мимо» банка и рассчитаться не в гривне, а в валюте. «Иногда стороны заключают договор дарения (соответственно, в этом случае оплата происходит из рук в руки). Однако этот договор легко оспорить, что создает дополнительные риски», – отмечает Кирилл Левтеров. Вообще, в таком случае договор дарения имеет все признаки «мнимой сделки», которую могут оспорить – с большими потерями для обеих ее сторон.

Облегчили.

С начала 2013 года в регистрации недвижимости произошли изменения. Вместо БТИ права собственности на недвижимость удостоверяет Государственная регистрационная служба. Все манипуляции совершают нотариусы при удостоверении сделок. Они не требуют материалов технической инвентаризации, поэтому необходимость обращаться в БТИ отпадает. К тому же права на недвижимость, зарегистрированные до 2013 года, остаются действительными­. Их регистрация­ в госреестре произойдет лишь тогда, когда ­собственник решит эти права передать другому лицу. Кроме того, органы регистрационной службы и нотариусы имеют доступ к старому Реестру прав собственности на недвижимое имущество, поэтому сведения в нем не пропадут. Кроме того, если ранее при вложении денег в новострой покупатель для регистрации своей квартиры должен был предоставить пакет документов на весь дом, то с февраля 2014 года этим будет заниматься застройщик, а собственник жилья – подавать документы только на свою квартиру.

С 1 сентября Министерство юстиции упростило процесс получения акта оценки при покупке-продаже недвижимости, благодаря чему резко расширился круг оценщиков, которым позволено выдавать такие акты. В результате стоимость подобной услуги упала до 800–1000 грн. в столице и 400–500 грн. – в регионах. Кроме того, акт не требуется отныне при дарении и передаче недвижимости по наследству.

Покупаем жилье у застройщика.

1. Застройщик предоставляет.

- регистрационные документы компании;
- лицензию на строительную деятельность;
- документы на земельный участок (чаще всего – договор аренды земли);
- договор генерального подряда;
- документы о создании фонда финансирования строительства/фонда операций с недвижимостью.

2. Проверяем

- разрешение на строительство многоквартирного дома на земельном участке;
- проект застройки, одобренный органами архитектурно-строительного надзора;
- правомерность создания ФОН/ФФС; уступки имущественных прав, заключения предварительных, инвестиционных или других договоров;
- финансовое состояние застройщика (не банкрот ли), наличие судебных исков против него, историю возведенных объектов;
- техпаспорт объекта, проект строительства, поэтажные планы и т. д.

3. За что платим.

- все налоговые издержки несет застройщик, хотя он может переложить на плечи покупателя уплату НДС;
- возможна комиссия застройщика за его услуги при совершении сделки в размере 1-5% стоимости объекта;
- стартовый взнос или полную цену квартиры.

4. Как платим

- деньги вносятся в кассу компании настройщика;
- либо же уплачиваются через банк;

5. Получаем на руки.

- документ, подтверждающий полную оплату или внесение стартового взноса;
- договор о купле-продаже недвижимости, заверенный застройщиком и покупателем(неотъемлемая часть договора – график платежей);
- ключи от квартиры.

Покупаем жилье на вторичном рынке.

1. Продавец предоставляет.

- правоустанавливающий документ – один из перечисленных документов:
- договор купли-продажи;
- свидетельство о праве собственности;
- договор дарения;
- свидетельство о вступлении в права наследства;
- решение суда;
- договор о разделе имущества;
- справку из паспортного стола о количестве прописанных жильцов по Форме-3;
- экспертную оценку недвижимости;
- справки об отсутствии/наличии долгов за коммунальные услуги;
- согласие супруга/супруги на продажу(вне зависимости от совладения);
- разрешение опекунского совета, если в квартире живут несовершеннолетние и/или малолетние дети;
- паспорт, справка о присвоении идентификационного кода.

2. Проверяем.

- легитимность предыдущих сделок с недвижимостью;
- наличие у продавца права осуществлять сделку, если он не является владельцем жилья (доверенность).

3. За что платим.

- продавец – налог 5%/15% стоимости жилья;
- 1% от суммы сделки – комиссия нотариуса (обычно стороны делят между собой);
- 1% госпошлины и 1% пенсионного сбора (обычно стороны делят между собой);
- оценку недвижимости (оплачивает продавец).

4. Как платим

- на банковский счет продавца в национальной валюте полную сумму сделки;
- рискованный вариант: заключаем договор дарения, а оговоренную сумму передаем продавцу в валюте или гривне «на руки».

5. Получаем на руки.

- документ, подтверждающий полную оплату;
- договор купли-продажи недвижимости, заверенный сторонами и удостоверенный нотариально;
- технический паспорт на квартиру;
- ключи от квартиры.

06.10.2014

http://svdevelopment.com/ru/news/market/itm/79235/

Нажмите кнопочку...
  • Twitter
  • Facebook
  • email
  • StumbleUpon
  • Delicious
  • Google Reader
  • LinkedIn
  • BlinkList

Спонсорские ссылки

5 Ответов к “Как вложить деньги в жилье с минимальным риском”

  1. admin вкл 07.08.2014 @ 08:45

    Война на Востоке Украины обвалила цены на недвижимость. Сейчас однокомнатную квартиру в зоне АТО можно купить за $10 тыс.
    По данным газеты «Вести», например, в Донецке стоимость «однушки» колеблется от $10 до $15 тыс., а Луганске – около $10 тыс. Ранее за такую жилплощадь предлагали выложить от $30 до $45 тыс. Двухкомнатная квартира сейчас оценивается в $15-$25 тыс.
    При этом на сайтах по купле-продаже недвижимости возник настоящий ажиотаж среди объявлений по продаже квартир.Так, за неделю появилось 15 тыс. новых объявлений. Однако желающих приобрести дешевую недвижимость единицы.
    «Большинство жителей выехало и, понятно, что покупать или продавать что-либо в ближайшее время они не будут, — рассказала донецкий нотариус Владислава Федоренко. — Сейчас закрываются только те сделки, которые начинались задолго до событий в Донбассе, где были подписаны предварительные договора».

  2. admin вкл 27.10.2014 @ 21:20

    Покупатели изменили свои требования к недвижимости и риелторам.

    Такое мнение озвучила Галина Мельникова, генеральный директор АН «Благовест».

    «Сегодняшний покупатель недвижимости – требовательный к объекту и к качеству работы риелтора. Они обращают внимание на характеристики дома, состояние квартиры, прилегающую инфраструктуру. Они готовы платить только за качественную услугу и подходящую по параметрам квартиру», – уточнила Галина Мельникова.

    По ее словам, вышеперечисленные факторы стоит учитывать и собственникам продающихся квартир и риелторам.

    Ранее сообщалось, что рынок недвижимости столицы существенно активизировался.

    Источник: ИАП «Столичная недвижимость»

  3. admin вкл 30.11.2014 @ 11:53

    О чем нужно спрашивать застройщика, прежде чем доставать кошелек.

    Второй за последние шесть лет финансовый кризис вынуждает застройщиков активно рекламировать свою продукцию, а покупателей – осторожничать при выборе жилья. У кого приобретать новую квартиру – самый главный вопрос покупателей независимо от того, для чего предназначается жилье: для проживания или как способ уберечь, а желательно и приумножить деньги, пишет Лига.

    Разумеется, предложенные вопросы и правила не заменят хорошего юриста, который должен дотошно проверить все документы, но позволят как минимум сузить круг претендентов на звание строителя вашей квартиры.

    1. Когда начались продажи жилья?

    Реализация квартир на этапе котлована, конечно, не является уголовным преступлением. Но вероятность того, что даже до возведения стен дело не дойдет, у таких застройщиков гораздо выше, чем у тех строительных компаний, которые продают жилье хотя бы на уровне 50-60%, а лучше – 70-80% готовности дома.

    Возведя 2/3 этажей, причем без продаж квартир, то есть за собственные или кредитные средства, застройщик уже вряд ли откажется от своего детища. А если это и случится, пострадавших будет существенно меньше, чем при продажах, начатых с нулевого цикла. Начинать продавать квартиры со 100%-ной готовностью могут себе позволить только компании, в арсенале которых есть собственный завод стройматериалов.

    Конечно, покупать с фундамента на 20-30% выгоднее, чем когда квартира уже имеет реальные стены и окна, но кризисные времена ставят во главу угла не экономию или приумножение денег, а их сохранение. Поэтому стоит искать в первую очередь надежного, а уже во вторую – недорогого застройщика.

    2. Сколько секций/очередей в доме? Как быстро они сдаются?

    Идеальная схема покупки квартир в кризис – приобретение жилья во второй очереди строительства. Во-первых, при наличии сданных в эксплуатацию первых секций на их примере можно оценить реальное, а не декларируемое в отделе продаж качество строительных работ – как фасадных, так и внутренних.

    Во-вторых, строительство нескольких секций и успешное введение первой очереди, как правило, означает подведение набора необходимых инженерных коммуникаций под весь комплекс. Сложно себе представить застройщика, который бросил бы на полдороги такой проект, ведь инженерия может занимать до 30% его себестоимости.

    В-третьих, темпы строительства первой очереди (за ними стоит понаблюдать с самого начала или изучить «ретроспективу» по форумам и другим отзывам покупателей) дают возможность примерно смоделировать, в какие сроки будет сдана вторая.

    Если речь идет о возведении свечки на один подъезд малоизвестным застройщиком, к такому проекту следует подходить с особой опаской: прогнозировать что-либо здесь достаточно сложно, даже если (особенно если!) компания строит одновременно несколько объектов.

    3. В каком состоянии сдаются квартиры?

    Наличие уже готовых квартир для осмотра – хороший показатель того, собирается ли застройщик в принципе доводить начатое до конца. Голые бетонные стены – одна из предпосылок обеспокоиться судьбой проекта. Сегодня каждый второй застройщик старается отдавать покупателю ровные стены со стяжкой потолков и пола, поэтому проект без чистовой отделки должен как минимум насторожить. А в сочетании с очень неудобной локацией и отсутствием инфраструктуры (детсадов, дорог, общественного транспорта, магазинов) от такого проекта нужно бежать куда подальше. Конечно, можно сказать, что на каждый товар есть свой покупатель, и на дешевое жилье тоже есть свой спрос. Ответ будет таким: риски, что демпингующий за счет локации и низкого качества застройщик быстро уйдет с рынка, сегодня возросли многократно.

    4. Есть ли у застройщика собственный ЖЭК / эксплуатирующая компания?

    Сегодня многие воспринимают наличие своего ЖЭКа или эксплуатирующей компании у застройщика как способ длительного заработка на жильцах после сдачи в эксплуатацию дома за счет невысоких накладных расходов (дом-то новый, ремонты не нужны). А зря. На самом деле на этапе выбора будущей квартиры этот факт должен добавлять баллов застройщику при прочих равных, а не наоборот. Особенно если контора уже обслуживает другие проекты застройщика. В этом случае потенциальный инвестор может оценить качество такого обслуживания (форумы, уровень тарифов и т.д.).

    5. По какому механизму финансирования продаются квартиры?

    Украинское законодательство предполагает два фиксированных механизма финансирования строительства жилья – фонды финансирования и целевые облигации. Некоторые застройщики предлагают свои еще не построенные квартиры продавать через схему закладных – инструмента, описанного в Законе «Об ипотеке». Это само по себе не является противозаконным. Однако риски по получению такой квартиры после ее достройки в обмен на свою закладную возрастают многократно. Даже построенные и введенные в эксплуатацию квартиры могут быть перепроданы другим владельцам уже как готовые объекты, а не как права собственности. А обладатели закладных могут просто остаться ни с чем.

    Естественно, эти вопросы – лишь первый шаг к выбору своего застройщика. Но даже на этом этапе лучше максимально сузить зону потенциальных поисков, чтобы в итоге сделать правильный выбор и сохранить собственные сбережения.

    svdevelopment.com/ru/news/market/itm/78172/

  4. admin вкл 03.02.2015 @ 18:50

    Сегодня можно найти огромное количество возможностей подзаработать, инвестировав в недвижимость. Некоторые могут посчитать это странным, но хорошим вложением может оказаться жилье… под снос.
    Пятиэтажки или, как раньше еще называли, хрущевки являются ветхими и устарелыми строениями, квартиры в которых имеют очень маленькую площадь, совместный санузел и неудобную планировку. Многолетнее проживание и отсутствие коммунального хозяйства привели дома в негодность. Сегодня хрущевки выглядят непривлекательным образом, но почему-то имеют огромный спрос. Чем же это обусловлено?
    Ну прежде всего из-за невысокой стоимости. Человек, покупающий квартиру, открывает перед собой отличный шанс получить собственное жилье. А если это здание находится в мегаполисе, то вдобавок еще и прописку на территории города. Большая часть пятиэтажек, возведенных еще при Н.С. Хрущеве, располагаются в городах. Там хрущевками застроены целые кварталы. На данный момент принято решение и план расселения данного типа жилья, таким образом хрущевки готовят к сносу.
    На квартиры в пятиэтажках стабильный спрос поддерживается инвесторами, которые массово выкупают объекты на рынке недвижимости.
    Из-за своего расположения земельные участки, на которых расположены хрущевки, очень привлекают застройщиков. А крупные инвесторы даже готовы расселять пятиэтажки и сразу сносить устарелое жилье. Расселение жителей происходит, согласно законодательству, в том же квартале или районе, где были расположены снесенные квартиры. Новые возводимые здания обычно имеют улучшенные планировки, но как правило, обычно квартиры типовые, имеющие площадь на 11-12 м больше, чем прежние квартиры.
    Частные инвесторы нередко пользуются таким методом и зарабатывают на сносе устарелых пятиэтажных зданий. Узнать о том, какое же здание готовится к сносу, несложно, но весьма рискованно, ведь может быть недостоверная информация, да и сам снос можно ожидать от года и более. Но если все же информация окажется достоверной и здание будет снесено в ближайшем время, то представители власти обязаны уведомить всех жильцов в течение одного года о предстоящем переселении.
    Именно за этот период нужно успеть купить квартиру и сразу же прописаться в ней. В противном случае появится проблема с пропиской, ведь не каждый продаст квартиру, зная что через пару лет станет хозяином новёхонькой квартиры, большей по размеру, при этом застройщик ему её просто дарит.
    Прибыль от такой сделки Вы ощутите по метражу квартиры, а точнее его разницы, ваши денежные средства, вложенные в хрущевку, принесут около 20-30% прибыли. А если продать квартиру, которую Вы получите вместо снесенной, то сумму дохода можно увеличить до 40%. Опытные и умелые инвесторы обладают самым главным – это информацией, остальное им предоставляется при стандартной сделке купли/продажи.

    По материалам: ЖК «Молодежный городок»

  5. admin вкл 06.06.2016 @ 19:07

    Огромное число строящихся домов рискуют никогда не быть достроенными, а вложившиеся в них люди могут потерять все свои деньги.

    Ночной кошмар среднестатистического украинца, вложившего все сбережение в квартиру в новостройке и с нетерпением ожидающего новоселья, может стать действительностью со дня на день. Эксперты предупреждают: на отечественном строительном рынке надувается «пузырь». Когда он лопнет и сколько доверчивых граждан станут жертвами масштабной аферы – можно только догадываться.

    Аналитики располагают конкретными цифрами и названиями проблемных объектов только по Киеву и отдельным городам- миллионникам. Но предупреждают: строительные пирамиды недобросовестные застройщики возводят по всей стране.

    Черные списки

    По словам руководителя компании «Евро- рейтинг» Григория Перервы, в столице сейчас насчитывается не менее 200 проблемных строек. Но перечислить все эксперт не берется.

    В топовом перечне строек, которые компания может официально назвать «серыми», порекомендовав потенциальным покупателям держаться от них подальше, всего 21 строка. В «черный список», по версии «Евро- рейтинга» вошли, в частности, такие объекты как «Мега- Сити» на Харьковском шоссе, «Жемчужина Троещины» на Закревского, «Схидна Брама» на ул. Светлой, ЖК «Мозаика» на Стратегическом шоссе и прочие (полную версию можно просмотреть по ссылке).

    Этот перечень постоянно пополняется. «Только за последние три месяца (с февраля по май) в него внесли 6 новых объектов, в которых продается 71 тыс. кв. м жилья на общую сумму порядка $50 млн.», – говорит Перерва. В числе новичков, к примеру, «Дом на Строительной», «Ривьера», «Львовский квартал», «Шулявский» и пр. Все они активно рекламируют и продают квартиры.

    На сайте Градостроительного кадастра КГГА есть свой мониторинг незаконны строек. Там они поделены на «самовольные», то есть, однозначно проблемные и те, покупать жилье в которых «не рекомендуется» (статус площадок уточняется). Всего в чиновничьем перечне порядка 75 объектов. Решение о законности той или иной стройки принимается просто – проверяется в порядке ли выданные документы и соблюдаются ли условия строительства.

    Свои «черные списки» сейчас есть и у отдельных продавцов. «Неблагонадежных» новостроек на рынке действительно много, однако количество бенефициаров, которые за ними стоят, незначительное, и мы знаем эти имена». Заверил «Страну» управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов

    А специализированный интернет-ресурсе «ЛУН», где собирается информация о новостройках, запустили фотофиксацию хода работ на киевских и пригородных объектах. Всего в мониторинге – порядка 400 площадок из них 135 – в Киевской области. Потенциальные покупатели могут отслеживать насколько активно строят «их» дом и на основании этой информации решать – покупать там квартиру или нет.

    «Евро-рейтинг» в последней майской версии проблемных строек исключил из своего перечня «Статус Град» и планирует вывести за рамки мониторинга ЖК «Маргарита» и «Мозаика». В компании поясняют: третью очередь «Статус Град» уже достроили, а «Березнякижилстрой» даже начала передачу квартир инвесторам. Но по версии КГГА, этот застройщик по –прежнему проблемный (аргумент – он самовольно увеличил этажность и внес изменения в проект). А это значит, что подключение к коммуникациям и предоставление почтового адреса под большим вопросом.

    В ЖК «Маргарита» (застройщик «Ви Ди Проджект», которую связывают с УКО Анатолия Веселовского) две очереди достроены, но так и не введены в эксплуатацию, третью сносят, а судьба четвертой – под вопросом, хотя жилье там тоже рекламируется и продается. ЖК «Мозаика», работы на котором были приостановлены по решению суда, вновь начал активно строится, хотя ситуация с его законностью до сих пор под вопросом.

    Как строят пирамиды

    Вся эта достаточно разнородная и неоднозначная информация не всегда идет рынку на пользу и часто похожа на элементарную страшилку или черный PR, оплаченный конкурентами.

    Впрочем, аналитик компании SV Development Сергей Костецкий говорит, что проблема действительно существует. И она даже серьезнее, чем кажется на первый взгляд. «Дело в том, что судить о количестве проблемных строек и тем более называть их можно только ориентировочно. Это раньше мы могли делать однозначные выводы – не строится, значит банкрот, или, как в случае с «Элита- центром»: вывели деньги инвесторов, значит, афера. Сейчас все сложнее. Даже вчерашние добропорядочные застройщики могут стать проблемными в любой момент», – констатирует Костецкий. По его оценкам, 95% всех строящихся в Киеве жилых домов не сдадутся вовремя, а многие и вовсе пополнят список замороженных.

    Он подкрепляет свои апокалиптические прогнозы цифрами. На сегодняшний день в Киеве возводится порядка 1 млн. кв. м жилья, Это практически столько же, как в докризисном сытом 2007. «Но ведь объемы сделок с тех пор упали в разы. К примеру, я январе 2008 в столичных новостройках было продано порядка 1,4 тыс. квартир. В январе 2016 заключили всего 150 сделок. В итоге сейчас предложение новостроек превышает реальный спрос в десятки раз. Уже сданные дома пустуют, а застройщики начинают новые проекты. И опять безо всяких перспектив все распродать», – рассказывает Костецкий.

    По его словам, на строительном рынке работает классическая схема пирамиды: у застройщика нет денег, чтобы закончить один объект, но зато есть полученные в прежние годы участки. Поэтому он безо всяких зазрений совести начинает строить на новых площадках, собирая деньги с покупателей. И, как и полагается по сценарию, те, кто вложил средства в последние проекты, своего жилья в обозримом будущем не получат.

    При этом если еще недавно эксперты могли назвать четкие «метки» нечестных застройщиков (репутация на рынке, заниженные цены и пр.), то сейчас перестраховаться почти нереально. «Даже цены ни о чем не говорят. Может быть дешево, а объект нормальный. И наоборот, дорого, а дом проблемный», – говорит Костецкий. Перерва добавляет, что в список проблемных все чаще попадают дома бизнес – класса («Дом на Строителей», «Идея», «Ривьера», «Шулявский») и даже элитные, тогда как ранее в нем фигурировал в основном эконом-формат. «Это значит, что играют по- крупному: хотят быстрее собрать как можно больше средств», – поясняет эксперт.

    Впрочем, по его мнению, потенциальных покупателей все же должно насторожить, если выставленные продавцом цены на 20% и более ниже среднерыночных (для Киева – менее $500/кв. м, для пригорода – ниже $400/кв. м). Кстати, по словам эксперта, аферисты все чаще уходят на пригородные площадки, которые пользуются хорошим спросом, поэтому позволяют быстро собрать деньги. Самое интересное, что даже стройки –«призраки» до последнего маскируют под нормальные, поддерживая у обывателей иллюзию того, что работы ведутся. Это позволяет активно продавать квартиры даже уже когда весь рынок гудит о том, что стройка проблемная.

    Привыкают к обману

    Григорий Перерва говорит, что в последнее время схемы привлекли внимание новичков. И, если старожилы, по крайне мере, начинали строить пирамиды от безвыходности, а уже потом – втянулись, то новые застройщики изначально начинают проекты с одной целью – собрать как можно больше денег. «При этом они даже не собираются их достраивать», – говорит Перерва.

    По его мнению, игра без правил развращает рынок. Даже самые добропорядочные застройщики, видя, что их менее щепетильных коллег никто не наказывает, начинают подумывать об обмане покупателей.

    Изменить ситуацию могла бы более решительная политика властей. Но даже в Киеве, где декларируется борьба с серыми стройками, делается немного. Кроме списка проблемных строек и пары судебных разбирательств результатом которых стало замораживание объектов, в общем –то и вспомнить нечего.

    Вполне возможно ситуацию изменит децентрализация в разрешительной сфере – полномочия ГАСИ передадут на места, а там, якобы, больше в курсе региональных проблем.

    Параллельно ГАСИ лоббирует ужесточение законодательных требований к оформлению документов. Но главная проблема в том, что компании- аферисты, имена которых у всех на слуху, продолжают работать и имеют в активе не только уже строящиеся объекты, но и новые участки, которые они явно не оставят пустовать.

    Эксперты говорят, что много проблемных строек, к примеру, у компаний Укрбуд Максима Микитася или Укогрупп Анатолия Войцеховского. Эти названия уже стали в строительной среде почти нарицательными, что, впрочем, не мешает контролирующим эти структуры бизнесменам хорошо зарабатывать. Аналитики кивают на их крепкие связи с политическим бомондом страны (к примеру, по слухам, Микитась дружен с близким к президенту Петру Порошенко Игорем Кононенко) и не верят, что в обозримом будущем что-то может измениться.

    Между тем, даже предупреждения риэлторов пока не заставили украинцев охладеть к новостройкам. Более того, по словам Костецкого, привлеченные низкими ценами на новое жилье, наши граждане все чаще решаются инвестировать в котлованы. А к примеру, в Харькове, как рассказали в местном агентстве ХАН, даже возродилась каста спекулянтов, готовых вкладывать средства в недострои в надежде после сдачи объекта в эксплуатацию сделать ремонт и заработать на перепродажи. Те, кто мечтает о более просторном жилье для себя, с легкостью продают квартиры в хрущевках и «временно» переселяются в съемные апартаменты, – отмечают в агентстве.

    Что будут делать все эти люди, когда станет понятно, что они вложили последние деньги в «мертвые» проекты, и какие по силе размаха протесты обманутых инвесторов могут накрыть Украину – вопрос риторический.

    Консалтинговая компания «SV Development»
    01.06.2016

Написать ответ


− 7 = один

  • Еще нет популярных публикаций.

Популярные объявления


Баннер

Метки объявлений

3-к Киев ПЕЧЕРСК ЦЕНТР аренда Леси Украинки без комиссионных без посредников дача дом квартира посуточно киев квартиру киев квартира помесячно куплю дом с участком недорого офисное помещение киев посуточная сдача официально посуточная сдача с отчетными документами посуточно посуточно сдам квартиру в киеве посуточно снять квартиру киев продам продам квартиру киев продам участок размещение Киев официально рядом метро центр своя сдам сдам квартиру Киев сдам квартиру без посредников киев сдам квартиру в киеве без посредников долгосрочно сдам квартиру киеве сдам квартиру киев посуточно сдам квартиру посуточно киев сдам комнату сдам посуточно сдаю дом сдаю квартиру Леси Украинки сдаю на печерске сниму Киев госпиталь сниму без посредников сниму квартиру киев долгосрочно сниму посуточно Киев снять квартиру посуточно киев участок участок под Киевом хозяин

Архив новостей

МЕТА - Украина. Рейтинг сайтов Яндекс.Метрика